214 фз основное

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ


Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

(Часть введена — Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ)4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»;2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 232 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; (В редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ)3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред.

от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации). Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законеДля целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — хозяйственное общество:которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

214-фз

Банк России в связи с вопросами кредитных организаций об отражении в бухгалтерском учете в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности (далее — МСФО) сделок кредитования застройщика при наличии на счетах эскроу денежных средств, размещенных участниками долевого строительства, а именно:

  • являются ли указанные сделки кредитования рыночными;
  • необходимо ли в отношении обязательств в виде остатков денежных средств на счетах эскроу, по которым не начисляются проценты, рассчитывать и отражать в бухгалтерском учете «корректировки на нерыночность» сообщает следующее.

Порядок проведения банками рассматриваемых операций определен Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). То есть, условия совершения сделок кредитования застройщика при наличии остатков средств на счетах эскроу специфичны для данного вида операций, но одинаковы для всех кредитных организаций.

МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» устанавливает, что целью оценки справедливой стоимости является определение цены, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка.

Поскольку все банки руководствуются Законом № 214-ФЗ, считаем, что данные операции формируют свой уникальный рынок услуг кредитования застройщиков, в рамках которого открытие счетов эскроу и кредитование застройщиков при наличии остатков на счетах эскроу осуществляется в целях, уникальных для этого типа вкладов и кредитных продуктов.

В связи с этим на кредитные договоры, заключаемые банками с застройщиками, не распространяются требования Положения Банка России от 02.10.2017 № 605-П

«О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета кредитными организациями операций по размещению денежных средств по кредитным договорам, операций, связанных с осуществлением сделок по приобретению права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме, операций по обязательствам по выданным банковским гарантиям и предоставлению денежных средств»

об отражении в бухгалтерском учете «корректировок на нерыночность» из-за отсутствия сравнимых рыночных данных. По этим же основаниям требования Положения Банка России от 02.10.2017 № 604-П

«О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета кредитными организациями операций по привлечению денежных средств по договорам банковского вклада (депозита), кредитным договорам, операций по выпуску и погашению (оплате) облигаций, векселей, депозитных и сберегательных сертификатов»

об отражении в бухгалтерском учете «корректировок на нерыночность» не распространяются на финансовые обязательства в виде остатков средств на счетах эскроу, по которым не начисляются проценты в силу требований Закона № 214-ФЗ.

Закон № 214-ФЗ: какие проблемы в учете у застройщиков

К формулировке определения объекта долевого строительства (п.

2. ст. 2 Закона № 214-ФЗ), под которым понимается жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, также претензий нет. Другими словами, это объект недвижимости, входящий в состав более крупного и отдельно стоящего объекта недвижимости, то есть его доля.

Вот отсюда и возник термин «долевое строительство».

Хотя некоторые до сих пор трактуют «долевое строительство» как «совместное». Но строят не застройщик с дольщиками методом народной стройки.

Возведение дома, в том числе и за счет дольщиков, производит застройщик, который чаще всего нанимает для этого профессиональные организации — начиная от проектировщиков, и заканчивая субподрядчиками, специализирующихся на том, либо ином виде строительных работ. А вот данное в ст. 4 Закона № 214-ФЗ определение договора участия в долевом строительстве (ДУДС), который упорно продолжают именовать ДДУ (то есть договор долевого участия) начали трактовать, в том числе и чиновники финансового ведомства, весьма своеобразно.

А вот данное в ст. 4 Закона № 214-ФЗ определение договора участия в долевом строительстве (ДУДС), который упорно продолжают именовать ДДУ (то есть договор долевого участия) начали трактовать, в том числе и чиновники финансового ведомства, весьма своеобразно. Итак, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести многоквартирный жилой дом, то есть отдельно стоящий объект недвижимости. При этом данный объект может быть возведен застройщиком как самостоятельно, так и с привлечением других лиц.

После того, как дом будет возведен, что должно быть подтверждено выдачей ему разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДУДС объект долевого строительства, то есть квартиру, либо нежилое помещение, дольщику.

Последний, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате предусмотренной в договоре стоимости квартиры и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, принять это помещение, подписав приемопередаточный акт. И на семинарах, и в дискуссиях (иногда переходящих в полемику) на бухгалтерских форумах, мне до сих пор никто не дал ответ на вопрос: — Чем, кроме некоторых филологических различий в формулировках, отличается договор участия в долевом строительстве от договора подряда?Мои аргументы.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа.

При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.
При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном настоящего Федерального закона;(п. 4 введен Федеральным от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред.

Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ

«О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

.(п. 5 введен Федеральным от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

Статья 23.

Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

— Федеральный от 11.06.2021 N 170-ФЗ;(см. текст в предыдущей редакции)4) осуществляет иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.(в ред. Федерального от 03.07.2016 N 304-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)КонсультантПлюс: примечание.В отношении граждан, сведения о которых включены в реестр пострадавших граждан и указанных в ФЗ 27.06.2019 N 151-ФЗ, утверждаются или вносятся изменения в соответствующий план-график реализации мероприятий по восстановлению их прав.4. Для реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждается соответствующий реализации таких мероприятий.(часть 4 в ред. Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)5.

Нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.(в ред.

Федерального от 01.07.2018 N 175-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)6. Контролирующий орган:(в ред. Федерального от 03.07.2016 N 304-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)1) — 1.1) утратили силу с 1 июля 2021 года.

— Федеральный от 11.06.2021 N 170-ФЗ;(см. текст в предыдущей редакции)1.2) выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным , и настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения;(п. 1.2 введен Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ)1.3) получает от застройщика информацию о физическом лице, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком;(п.
1.2 введен Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ)1.3) получает от застройщика информацию о физическом лице, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком;(п. 1.3 введен Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред.

Федерального от 01.07.2018 N 175-ФЗ)(см.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона


Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским Российской Федерации и Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.(часть третья введена Федеральным от 18.07.2006 N 111-ФЗ)4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;(в ред. Федерального от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр.

Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Фото: Pixabay Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

  1. этажность;
  2. кадастровый номер земельного участка под постройку;
  3. планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
  4. предполагаемый номер квартиры;
  5. отделку и ее особенности, включая материалы;
  6. адрес жилищного объекта;
  7. срок сдачи в эксплуатацию;
  8. сроки гарантии на жилье.
  9. полную стоимость объекта и цену квадратного метра;

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

  1. : сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
  2. проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
  3. аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
  4. расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие
  5. есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;

Статья 4.

Договор участия в долевом строительстве

одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном настоящего Федерального закона; от 3 июля 2016 г.

N 304-ФЗ часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 6, с 1 января 2017 г. 6) условия, предусмотренные настоящего Федерального закона, в случае, указанном в настоящего Федерального закона. от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 4.1, с 1 января 2017 г.

4.1. Условия договора, предусмотренные настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. 6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет . 7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Российской Федерации. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Часть 10 изменена с 25 декабря 2021 г.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог. Перед стартом продаж застройщик уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет.

Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней .

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также проходить только со счетов в одном уполномоченном банке. Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он деньги на:

  1. строительство инженерных сетей,
  2. кредит на строительство,
  3. налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  4. аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
  5. зарплату сотрудникам,
  6. возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  7. подготовку градостроительной документации,
  8. взносы в компенсационный фонд,
  9. госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  10. рекламу,
  11. проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  12. строительные работы на объекте,

При этом снимать наличные он только на выплату зарплаты сотрудникам.

Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию.

Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

(см. текст в предыдущей редакции)2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном настоящего Федерального закона;(п.

5 в ред. Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)6) условия, предусмотренные настоящего Федерального закона, в случае, указанном в настоящего Федерального закона.(п.

6 введен Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ)4.1.

Условия договора, предусмотренные настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.(часть 4.1 введена Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ)5.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.7.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.8.