Налоги при обмене квартир

Налоги при обмене квартир

Оглавление:

Напоминаем порядок применения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, полученной по договору мены


Дата публикации: 28.09.2016 12:30 (архив) При продаже квартиры, полученной по договору мены, физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц, либо уменьшить полученный доход на стоимость квартиры, указанную в договоре мены. По общему правилу, при продаже квартиры физическое лицо может уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (). При этом нужно учитывать, что если квартира находилась в собственности физического лица менее минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации, ), то максимальный размер имущественного налогового вычета составит 1 млн.

рублей. Если же квартира находилась в собственности физического лица свыше минимального предельного срока владения, то вся сумма, полученная от ее продажи, будет освобождена от налога на доходы физических лиц.

Вместо получения имущественного налогового вычета физическое лицо вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены.

Известно, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (). Соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены.

Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик. Поделиться:

Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы

Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимостиЕсли же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:(Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется оплатить , владеющий ею менее 3-х лет.Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

с учетом такового может быть использован любой из сторон договора мены.Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи.

Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ ( лиц).

Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет.

Притом — и в ситуации с его получением, и с его использованием.Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Далее можно получить выписку с указанием новых собственников. Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно.

Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания. Заплатить налог нужно до 15.07 того года, когда подана декларация. Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.

Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка.

Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества.

Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же. Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  • В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  • В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена).

Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  1. ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  2. реквизиты счета, на который переведут вычет.
  3. декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  4. заявление;
  5. форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);

Подать документы можно:

  1. По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения.
  2. Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения.

    Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.

Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег

Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки. 2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

«То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке»

, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. 3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной.

Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на , указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде»

, — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего.

В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко. Кроме специфических рисков, присущих альтернативной

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой

Какими еще способами уменьшения налоговой базы Вы можете воспользоваться?

Согласно НК, для владельцев, реализовавших жилье, оформленное владельцем на правах собственности более 5-ти лет, предоставляется право на использование вычета в 100% размере от суммы полученного дохода.

Данное правило действует для жилья, реализованного по договору мены после 01.01.16. Для квартир, которые были обменяны до указанного срока, действуют более лояльные правила. Чтобы освободиться от налогов, собственнику, обменявшему жилье и получившему доход, необходимо владеть жильем не менее 3-х лет до момента обмена.

Читайте также статью: → “” Пример №3. В августе 2013 Иволгин купил ½ часть дома. В сентябре 2021 Иволгин обменял половину дома на 2 комнаты в коммунальной квартире и получил доплату – 504.605 руб. Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.
Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.

В общем случае оформить вычет могут только те лица, которые получают официальный доход и выплачивающие НДФЛ по ставке 13%.

На первый взгляд, пенсионер, которые не работает и, соответственно, не имеет дохода, компенсацию получить не может. Однако согласно изменениям, внесенным в нормы НК, пенсионерам предоставляется льготное право на перенос вычета сроком на 4 года. То есть гражданин, вышедший на трудовую пенсию в текущем году и в этот же году обменявший квартиру с доплатой, может получить вычет из расчета трудового дохода за предыдущие 4 года.

Пример №4. В октябре 2017 Канарейкин вышел на трудовую пенсию. В декабре 2021 Канарейкин обменял загородный дом на квартиру с доплатой 704.622 руб.

В январе 2021 Канарейкин обратился за получением налоговой компенсации 91.601 руб. (704.622 руб. * 13%). Для подтверждения налогооблагаемых доходов Канарейкиным предоставлена справка 2-НДФЛ за 2015 – 2017 гг.

В справке указано, что размер выплаченного налога за период составляет 330.804 руб. Так как эта сумма больше размера компенсации, то Канарейкин получит возврат средств в полном объеме (91.601 руб.). Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке.

Поменяться, чтобы не платить.

Можно ли с помощью обмена жилья избежать уплаты налога с продажи?

По сообщению журнала «Коммерсантъ Деньги», трудности с продажей недвижимости заставили россиян вспомнить о советском опыте обмена жильем.

На крупнейших московских профильных сайтах сотни собственников предлагают поменяться квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами. По оценкам столичных риэлторов, если на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%, то в кризисные периоды популярность такой схемы всегда увеличивается.

Так было и в 1998-м, и в 2008 году, то же самое было отмечено и в 2015-м. Сейчас доля бартерных сделок приблизилась к 5% от общего количества операций с недвижимостью.В Петербурге картина с обменом жилья примерно такая же.

«Сейчас обменов действительно стало больше, – сказали нам в агентстве «Невский Альянс»

.

– Люди вынуждены меняться, так как у кого-то семья подросла, а у кого-то, наоборот, уменьшилась, и обычно одни хотят доплатить и расшириться, а другие – превратить излишки площади в деньги, чтобы поддержать самих себя в кризис».В агентстве «Динасе» нам сообщили, что пока прямыми обменами жилья не занимаются, потому что в Петербурге и так существует большой рынок встречных покупок и продаж.

К тому же в тех городах, где строится много нового жилья (как в Петербурге), многие клиенты продают старое, для того чтобы купить новое в стройке, и тут обмен вообще невозможен.Впрочем, эксперты журнала «Деньги» видят еще один аргумент в пользу того, что количество обменных сделок будет расти.

Это связано с новыми правилами налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. Напомним, с января 2016 года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с 3 до 5 лет.Один из экспертов считает, что если договор мены был заключен для двух равноценных объектов, то для участников обмена жилья отсутствует основание для уплаты налога на доходы физлиц. Другой уточняет: «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ.

Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется».

То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн рублей, поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить.Впрочем, наши петербургские эксперты (см. комментарии) склонны сомневаться в таких предположениях.Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:Я сомневаюсь, что если объекты равноценны, то при их обмене можно избежать уплаты НДФЛ.

Если читать Налоговый кодекс буквально, то там такой возможности не видно. Обмен – это две сделки купли-продажи. Допустим, меняются два человека, которые владеют своими квартирами менее 3 лет, и каждый оценивает свою в 5 млн рублей. При купле-продаже у человека есть право на вычет и при продаже, и при покупке.
При купле-продаже у человека есть право на вычет и при продаже, и при покупке. При продаже можно получить вычет либо c 1 млн рублей, либо в размере средств, ранее потраченных на покупку этой квартиры.

При покупке он тоже может получить от государства право на вычет c 2 млн рублей.

Итого – 3 млн. От 5 млн остается 2 млн, с которых и нужно будет заплатить налог. И если заявить в Налоговой инспекции:

«Ведь я же никаких денег не получал и не платил, это же прямой обмен»

, то ему ответят: «Вы сейчас получили доход – 2 млн. Вы его потратили на квартиру.

Все, что могли, вы уже вычли. С остального платите налог». Наталия Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:Доля таких заявок в агентство крайне невелика, так как для обмена клиенты пытаются искать варианты самостоятельно. Но зачастую они заранее договариваются об услуге по сопровождению сделки, чтобы все документы, расписки и взаиморасчеты были проведены правильно.

Безусловно, в таком случае сумма комиссионных агентства снижается. Но стоит заверить наших потенциальных заказчиков, что наши специалисты при подборе альтернативного жилья для продавцов рассматривают все базы, в том числе и обменные, для увеличения числа просмотров и ускорения проведения сделки.Мена квартир приравнивается к договорам купли-продажи, так что налогообложение действует в тех же рамках.

То есть, если идет договор мены объектов, которые на данный момент находятся в собственности менее 3 лет, то налог платить придется в рамках закона. Впрочем, и налоговый вычет получить тоже возможно, причем на каждого сособственника.Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН «Невский Альянс»:Пока обмены – редкое явление, но риэлторы, естественно, не остаются в стороне от них. Агентская комиссия при обменах не будет сильно отличаться от той, которая взимается при обычной «встречке».

Она будет зависеть от того, на каком этапе клиенты обратились к риэлтору, и всегда будет рассчитываться от цены большего варианта. Если люди уже нашли друг друга и им требуется только сопровождение, то оно стоит в среднем 50 тыс. рублей с обоих. А если риэлтор привлекается еще до того, как наметился обмен (то есть планировалась обычная «встречка», а в обмен она переросла уже потом), то комиссия будет обычной для продажи – 3–5% (в зависимости от стоимости продаваемой квартиры).Для того чтобы избежать уплаты налога, обмен использовать не удастся.

Любая мена – это встречная купля-продажа, и при ней налогообложения никак не избежать: если человек владеет продаваемой квартирой менее 3 лет, то в любом случае с него будет взят НДФЛ.

Нужно ли оплачивать налог 13 % при мене равноценных квартир которые в собственности менее трех лет

Здравствуйте. Да, налог придётся заплатит, но если возникнет доход.

Если обмен равный, то дохода не возникает. , МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМОот 2 октября 2014 г.

N 03-04-05/49508 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Из обращения следует, что между супругами был заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры.

Согласно договору налогоплательщик поменял 1/2 доли в праве собственности на квартиру на 1/2 доли в праве собственности на квартиру супруги. В договоре стороны признали доли в праве собственности на квартиры равноценными, и обмен был произведен без доплаты.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.В соответствии с пунктом 1 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.Сумма дохода, полученного по договору мены долей в праве собственности на квартиры, определяется исходя из их стоимости, указанной в договоре мены.В случае если в договоре мены стоимость долей в праве собственности на квартиры не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых долей.Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Вместе с этим в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.Исходя из вышеизложенного при продаже налогоплательщиком в соответствии с договором мены доли в праве собственности на квартиру, которая находилась в его собственности менее трех лет, у налогоплательщика возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными статьей 220 Кодекса. Доходы от продажи доли в праве собственности на квартиру, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более, не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Кроме того, налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при приобретении доли в праве собственности на квартиру, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовался.Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиР.А.СААКЯН То есть при реализации налогоплательщиком в соответствии с договором мены имущества возникает доход.

А в силу пп. 1 п. 1 и пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет.

Какой налог при продаже квартиры, полученной при переселении?

msdnv1/DepositphotosЕсли разница в стоимости квартир указана в договоре мены, то налог платится с разницы в стоимости.

Если в договоре мены стоимость не указана, то учитывается рыночная стоимость квартиры.

Оценку могут произвести только соответствующие лицензированные компании. Либо Вы можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи квартиры, но не превышающей 1 млн рублей.Таким образом, выгоднее для Вас будет оценить стоимость квартир и заплатить 13% с разницы. При этом, если Вы осуществляли доплату за разницу в стоимости квартир, то и платить ничего не обязаны.

Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина от 10.11.2015 № 03-04-05/64521.У налогоплательщика есть два варианта дальнейших действий: либо получить налоговый вычет от продажи новой квартиры, либо уменьшить доходы от продажи новой квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее первоначальным приобретением.В первом случае налог уплачивается в полном размере, но в последующем производится его частичный возврат после соблюдения определенных процедур и предоставления соответствующей документации.

Во втором же случае уменьшается сам размер налога, подлежащего уплате, на основании заблаговременно предоставленных в распоряжение налоговой службы документов. Это означает, что уменьшается налоговая база (то есть уменьшается размер подлежащего уплате налога) за счет произведенных расходов при покупке квартиры.

В поименованные расходы входит как сумма доплаты разницы стоимости квартир, так и услуги, связанные с совершением посреднических и информационных операций при приобретении объектов недвижимости (стоимость риелторских услуг).Налог придется платить в случае, если данное переселение было осуществлено не по программе реновации. По данной программе срок владения недвижимостью остается непрерывным.Применимо к Вашему случаю, в соответствии с законодательством РФ, доходы от продажи квартиры освобождаются от налогообложения при нахождении в собственности физического лица более пяти лет.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента государственной регистрации собственности на новую квартиру.

Соответственно, если после получения новой квартиры и оформления ее в Вашу собственность не прошло пяти лет, то при продаже квартиры Вам необходимо исчислить и уплатить налог по ставке 13%. При этом Вы имеете право при продаже уменьшить доход на сумму понесенных расходов, которые связаны с приобретением данной недвижимости.

В качестве таких расходов будет учитываться стоимость квартиры, которая указана у Вас в договоре мены с городом.Таким образом, налог при продаже квартиры будет считаться, исходя из разницы между ее продажной стоимостью и суммой расходов, которые Вы понесли, согласно договору мены с городом (то есть стоимостью квартиры, указанной в договоре мены). С разницы Вам необходимо заплатить налог в бюджет по ставке 13%.Если Вы просто продадите квартиру и не озаботитесь правильным заполнением декларации, то Вам будет начислен налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости Вашей новой квартиры.

Но у Вас есть три пути избежать этих расходов.Налог можно уменьшить, воспользовавшись льготным вычетом из налогооблагаемой суммы в размере 1 млн рублей. Это поможет, если кадастровая и продажная стоимость менее миллиона. Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи).
Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи). И можно также вычесть стоимость приобретаемой взамен квартиры, купленной в этот же год.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

​При обмене квартиры на иной жилой объект недвижимости происходит совершение, по сути, двух сделок: продажа одной квартиры и приобретение другой.

Однако вместо двух договоров купли-продажи заключается один – мены.

По своей природе договор мены схож с договором купли-продажи, в связи с чем доход, полученный при его заключении, подлежит налогообложению, а налогоплательщик, в свою очередь, имеет право воспользоваться соответствующими видами налоговых вычетов (далее н/в).

Рассмотрим более подробно, в каких случаях с полученной по обмену квартиры прибыли необходимо уплатить налог, можно ли воспользоваться налоговым вычетом и в каком размере. Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:

  1. Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;

Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.

  1. Квартира передается с доплатой.

В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.

  • Налог начисляется не на всю стоимость недвижимости, полученной по обмену, а лишь на разницу (доплату), если обмен неравноценный;

Пример № 1 Степанова обменяла свою 1-комнатную квартиру стоимостью 1,5 млн.

руб. на 2-комнатную, стоимостью 2,5 млн.

руб. НДФЛ она должна будет исчислить с разницы в 1 млн. руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс.

руб.

  • Доплату, за полученную по обмену квартиру, гражданин должен задекларировать;

Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту прописки, в срок до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

  • В случае если доплата по договору отсутствует, но передаваемая квартира была в собственности менее указанного выше срока, полученный доход также необходимо задекларировать;
  • Срок уплаты налога – до 15 июля года, следующего за тем, когда была получена доплата за полученную по обмену квартиру;
  • По переданной и полученной по договору мены квартире гражданин может заявить соответствующие н/в.

При заключении договора мены гражданин имеет право на два вида налоговых вычетов: при продаже и при покупке.

В случае если по договору мены гражданин получает доплату, облагаемую НДФЛ, он может уменьшить налоговую базу (сумму доплаты, полученную при обмене квартиры) на н/в.

Размер льготы зависит от того в какой сумме гражданин производит уменьшение: в размере установленного НК РФ лимита или в сумме произведенных расходов по приобретению квартиры, которая была передана по обмену.

В размере произведенных затрат на покупку В случае если у гражданина имеются документы, подтверждающие покупку переданной по обмену квартиры, он может полученную доплату уменьшить на произведенные затраты.

Если сумма расходов превышает сумму доплаты, налог к уплате будет равен нулю.

Необходимо помнить, что даже если сумма к уплате в бюджет отсутствует, полученная доплата подлежит отражению в налоговой декларации, которую необходимо сдать в ИФНС по месту прописки. Пример № 2 В 2015 году Сухов Д.А. купил 2-х комнатную квартиру за 3 млн.

руб., в этом же году он передал ее по обмену на однокомнатную и получил доплату — 1,5 млн.

руб. С суммы доплаты он должен исчислить НДФЛ в размере 13%. Сухов может уменьшить полученный доход на сумму затрат при приобретении квартиры. Так как затраты превышают сумму доплаты, налог к уплате будет равен 0.

В сумме установленного лимита Если документы, подтверждающие расходы по покупке обменянной недвижимости отсутствуют, гражданин может воспользоваться н/в в фиксированном размере – 1 млн. руб. При получении по договору мены квартиры гражданин имеет право на н/в в размере не более 2 млн.

руб. Указанный налоговый вычет предоставляется вне зависимости от того является ли обмен равноценным или нет. В отличие от н/в при продаже налоговая база в данном случае рассчитывается от всей стоимости жилья, полученного по обмену.

Таким образом, суммой затрат гражданина будет считаться вся стоимость полученной в обмен квартиры. Максимальная сумма льготы равна 2 млн.

руб. Если квартира приобретена (получена по обмену) супругами после 2014 году, то сумма н/в на семью составит 4 млн.

руб. Необходимо отметить, что в случае, если обмен произведен между взаимозависимыми лицами (родителями, супругами, детьми, братьями и сестрами) в налоговом вычете при покупке (получении по обмену) будет отказано. Пример № 3 Супруги Ивановы в 2015 году произвели обмен своей квартиры с соседом.

Стоимость передаваемой в обмен квартиры составила 5 млн. руб. Так как сосед не является взаимозависимым лицом, они могут заявить н/в по полученной недвижимости. В связи с тем, что квартира была получена после вступления в силу изменений в НК РФ, регулирующих порядок распределения льготы между супругами, размер н/в на семью составит 4 млн.

руб. В случае если бы Ивановы произвели обмен с родным сыном, в н/в им было бы отказано.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Для этого должны иметься официальные бумаги.

Нужно ли уплачивать налог при дарении квартиры? Смотрите по . Например, гражданин приобрел половину дома в 2007 году, а в 2015 решил обменять ее на квартиру.

Он получил доплату в размере 800 тыс. руб., причем с нее не требуется ему уплачивать какой-либо налог за счет того, что объект был в его собственности длительное время, превышающее 5 лет. Так как возврат представлен возвратом ранее уплаченного налога в бюджет, то он назначается исключительно гражданам, которые ежемесячно перечисляют средства государству.

Пенсионеры, которые не продолжают работать после выхода на пенсию, не могут рассчитывать на вычет.

Но им государство предоставляет возможность оформить возврат за четыре предыдущих года, когда пенсионер работал официально.

Важно! Если пенсионер только в 2017 году вышел на пенсию, а также в этом же году произведен был им обмен квартиры с доплатой, то за четыре предыдущих года, когда он работал официально, он может рассчитывать на возврат, причем для его получения придется обращаться в ФНС.

Например, мужчина вышел на пенсию в 2016 году. В конце 2017 года он поменял свою квартиру на дом, для чего ему пришлось доплатить 850 тыс. руб. В начале 2021 года он может обратиться в ФНС для получения возврата, причем для этого рассчитывается налог, уплаченный им за четыре предыдущих года. Для этого требуется подготовить справки 2-НДФЛ, которые надо взять с предыдущих мест работы гражданина.
Для этого требуется подготовить справки 2-НДФЛ, которые надо взять с предыдущих мест работы гражданина.

Только в таком случае он может получить льготу.

Список документов для получения налогового вычета при обмене квартиры. Фото: optimistrealty.ru Получение данной льготы требует от граждан подготавливать определенную документацию, представленную бумагами: непосредственный , в котором указывается размер доплаты, внесенной заявителем; правильно составленное заявление на оформление возврата; акт, на основании которого были обменены объекты недвижимости; платежки, подтверждающие, что заявитель действительно уплатил конкретную сумму средств в виде доплаты за квартиру, а они могут быть представлены разными квитанциями, выписками с банковского счета или расписками;

Как проходит обмен недвижимости?

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир).

В рыночной сделке правильнее говорить о мене.При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.Другой возможный сценарий — альтернативная сделка.

Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких).

На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость.

Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т.

д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку.

Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки.

Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т.

д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:1.

Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4.

Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом.

Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит.

И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи.

Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности.

Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.Не пропустите:

Платится ли налог при обмене квартиры: условия, расчеты подоходного и вычета

Если сроки владения имуществом, установленные ФНС не соблюдены, то с суммы, превышающей 1 млн руб. платится тринадцати процентный налог.

Если квартира была приобретена по договору мены , то уплата в бюджет не предусмотрена.

Так как сделка мены приравнена к ДКП, то участники сделки вправе воспользоваться государственными льготами, предусмотренными для покупателей и продавцов квартир. Речь идет об имущественном вычете.

Налоговое возмещение для снижения налогооблагаемой базы как для собственника, а также для возмещения расходов по приобретению нового объекта, как для покупателя, следующие:

  • Для продавца возмещение составит миллион рублей.
  • Для покупателя – 2 миллиона рублей.

Выступая в роли продавца, участники процесса могут использовать для снижения налогооблагаемой базы другую схему расчета: «доходы – затраты».

Вычет вправе применять российские граждане-резиденты РФ, выплачивающие налоги государству.

Исключение – если ДМ заключен между налогоплательщиками РФ, связанными между собой близкими родственными отношениями.

Например, договор обмена между сыном и отцом.

Нерезидентам также имущественная выплата не полагается. Для получения возмещения необходимо собрать . В начале следующего отчетного годового периода передать их на проверку налоговикам, но не позднее 30.04.

Основным документом в пакете будет налоговая декларация, требующая .

Помимо 3-НДФЛ декларации в ФНС придется представить:

  1. договор мены, акт передачи жилья и другую документацию, связанную с проведением сделки;
  2. 2-НДФЛ справку от работодателя за год;
  3. реквизиты .
  4. вычета;

Возврат можно оформить и через работодателя.

Передать в налоговый орган заявление на вычет с пакетом бумаг можно:

  1. Через почтовое отделение связи;
  2. Через налогоплательщика на сайте ФНС;
  3. Отправить отсканированные справки и договора на электронный адрес ФНС.
  4. Лично передать документы инспектору;

Нарушителей порядка сдачи декларации ждут . , определяют размер налогооблагаемой базы.

Налог при обмене квартиры – вся актуальная информация по теме

Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи. При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой?

При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма. Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета.

Его трогать не стоит. А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео: Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса.

Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права. Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой).

Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление.

Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи. Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку.

Ее попросту не зарегистрируют. Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства. Как платят налог нерезиденты в России?